Prosjektering, kontrahering og kontrakter

03.05.2019 (Oppdatert: 03.05.2019) Joacim Laurendz

Et godt forhold mellom bonde og entreprenør varer helt til man ikke lenger er enige. For at begge parter skal sikres best mulig anbefaler vi å skrive kontrakter.

NS-kontrakter. Foto: Svein Johnsen

Etter at forprosjektet er ferdig sitter du som byggherre igjen med en skisse og et kostnadsoverslag, og avtale om finansiering er på plass med banken. Da begynner arbeidet med å hente inn priser og tilbud på det arbeidet som skal gjøres ved bygging av driftsbygningen. Norsk Landbruksrådgiving anbefaler å gjennomføre en anbudskonkurranse. En slik konkurranse gjennomføres ved at det utarbeides et konkurransegrunnlag som overleveres aktuelle entreprenører. Et konkurransegrunnlag bør bestå av komplette tegninger og en skriftlig beskrivelse av arbeidet som ønskes utført. Hvis prosjektet ditt er en ominnredning eller tilbygg bør det komme tydelig fram i konkurransegrunnlaget hva det er av eksisterende bygning som berøres, eventuelt hva som skal rives. Ved anbudsrunder anbefaler vi at konkurransen gjennomføres i henhold til NS 8410 som åpner for forhandlinger etter tilbudsåpning.

Erfaringer fra Norsk Landbruksrådgiving i Trøndelag viser at det kan være inntil 20% å spare på å gjennomføre en konkurranse med forhandlinger. Forhandlingene sikrer at byggherre, og entreprenør, kan komme med avklarende informasjon som igjen kan ha innvirkning på prisen. Feil/mangler i anbudsdokumentene kan avdekkes og tas med i tilbudet, så slipper det å bli ekstraregning i byggeperioden.

 

Innkomne tilbud på et stort melkefjøs i Trøndelag. Prisene varierer veldig.

Etter forhandlinger med utvalgte entreprenører har prisen blitt 20% lavere enn dårligste entreprenørkombinasjon før forhandlinger.

 

En annen bonde hadde signert imek-avtale med leverandøren, og hentet selv inn priser fra aktuelle entreprenører. Prosjektet ble for dyrt for budsjettet, men etter en konkurranse med hjelp fra NLR var beste entreprenørkombinasjon 400 000 kroner billigere enn det han først hadde fått som tilbud. I tillegg sørget konkurransen for at flere funksjoner i bygget ble sikret.

 

Entrepriseform

Det er to hovedkategorier av entrepriser; totalentreprise og utførelsesentreprise.

Totalentreprise foregår på den måten av et entreprenøren selv utfører all nødvendig prosjektering for at byggearbeidene skal kunne gjennomføres. Et konkurransegrunnlag til en slik entreprise beskriver derfor ferdig produkt, og ikke hvilke løsninger som skal brukes for å få det slik som beskrevet. Totalentreprisen kan gjelde for hele bygget, et såkalt nøkkelferdig bygg, hvor alle fag er en del av entreprisen. Totalentreprisen kan og gjelde for deler av bygget, eller et enkelt fag. Det som gjelder for en totalentreprise er altså at utførende entreprenør har ansvar for både prosjektering og utførelse av arbeidet.

Utførelsesentreprise er en samlebetegnelse for entrepriser hvor entreprenøren(e) utfører byggearbeider i henhold til tegninger og beskrivelser fra byggherre (bonden). Konkurransegrunnlag til disse entreprisene er derfor ofte mer detaljerte og inneholder mengdebeskrivelser innen de ulike fagene. I en utførelsesentreprise har byggherre i større grad mulighet til å velge materialer, kvalitet og bygningstekniske løsninger. En forutsetning for at dette er imidlertid at det er lagt til grunn et solid arbeid i planleggingen av bygget, slik at tegninger og beskrivelser til entreprenøren(e) er gjennomarbeidet. Denne typen entreprise krever at byggherren koordinerer med alle entreprenørene som er involvert i prosjektet.

 

Byggesøknad

I henhold til Byggesaksforskriften § 3-2 er alle driftsbygninger i landbruket søknadspliktige. Hvis bruksarealet i bygningen er under 1 000m2 kan bonden selv søke om oppføring, plassere, reparere eller rive. Dette gjelder og for tilbygg, så lenge det totale bruksarealet ikke overstiger 1 000m2.

I tilfeller der det totale bruksarealet overstiger 1 000m2 vil det være krav om et foretak som står ansvarlig for søke-funksjonen. I disse tilfellene vil alle involverte parter innen prosjektering og utførelse fylle kravene for ansvarlige foretak gitt i Plan- og bygningsloven.

 

Prosjektering

For å kunne sette opp en bygning er det i de fleste tilfeller behov for tegninger som viser størrelse, rominndeling, plassering av vinduer, dører og tekniske utstyr, og så videre. Dimensjoner på bærende konstruksjoner som dekker, dragere, søyler, vegger og tak må planlegges. Bygningen må detaljprosjekteres.

I utførelsesentrepriser har byggherre (bonden) ansvar for å få utarbeidet tegninger og beregninger som er nødvendig for å få opp driftsbygningen. Byggherren har derfor i de fleste tilfeller behov for å engasjere en eller flere konsulenter som kan prosjektere landbruksbygg.

Ved totalentrepriser er det utførende entreprenør som har ansvar for å utarbeide nødvendig grunnlag for å realisere bygget. Entreprenøren kan bruke interne ressurser til dette, eller leie inn et eksternt firma som en under entreprenør til å gjøre den jobben.

 

Kontrakter

Byggekontrakter fastsetter hva som er avtalt av arbeid og pris mellom to parter. Den inneholder også føringer for det som gjelder blant annet oppstart, ferdigstilling, endringer, tilleggsarbeider og betaling. Kontrakter mellom byggherre og entreprenør skal være balansert, og ikke favorisere en av partene. Et eksempel på slik favorisering kan være betalingsplanen for et prosjekt. Her er hovedregelen at fakturaen fra entreprenør skal speile den verdien som er tilført kontraktsobjektet. Prefabrikkerte elementer som produseres utenfor byggeplass kan delvis faktureres før det er montert, men da bør det gå tydelig fram i betalingsplanen for prosjektet.

Norsk Landbruksrådgiving anbefaler å bruke anerkjente formular fra Norsk Standard. Aktuelle kontrakter er NS 8406 og NS 8407.
NS 8406 Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt brukes i utførelsesentrepriser.
NS 8407 Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser brukes der entreprenøren prosjekterer bygget og utfører byggearbeidet innen sin kontrakt.
I utførelsesentrepriser med mange aktører der det er behov for formaliserte varslings-prosedyrer anbefaler vi NS 8405 Norsk bygge- og anleggskontrakt. I disse kontraktene fra Norsk Standard er det mulig å legge inn andre ytelser.



Fortell oss gjerne hva du gravde etter. Vi jobber med å gjøre sidene våre bedre.
Æsj, det var dumt. Hva lette du etter? Gi oss gjerne en tilbakemelding slik at vi kan gjøre det lettere for deg å finne fram på sidene våre.